집 살 때와 팔 때 매매 시 취득세 계산방법

집을 사거나 팔 때 가장 중요한 것 중 하나가 취득세 계산입니다. 취득세는 집을 살 때 무조건 내야 하는 세금으로, 집값에 따라 1%에서 3%까지 다르게 적용됩니다. 또한 신혼부부나 생애최초 주택구입자는 최대 200만원까지 세금을 줄일 수 있는 혜택이 있어 미리 알아두면 큰 도움이 됩니다. 집 매매 전 취득세 계산법을 정확히 파악하여 현명한 부동산 거래를 하시길 바랍니다.

 

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1. 취득세란 무엇이고 왜 내야 하나요?

집을 샀으니 세금을 내야 한다고?

집을 사면 왜 세금을 내야 하는지 의문이 들 수 있습니다. 하지만 부동산은 값비싼 재산이기 때문에 국가에서 세금을 걷는 것이 당연합니다. 마치 비싼 물건을 사면 부가세를 내는 것과 같은 이치입니다.

취득세는 집, 토지, 상가 등 부동산을 샀을 때 한 번만 내는 세금입니다. 집을 산 지 60일 안에 시청이나 구청에 가서 신고하고 내야 합니다. 만약 기한을 넘기면 벌금이 추가로 붙으니 꼭 기한을 지켜야 합니다.

생각해보세요. 3억원 집을 샀는데 취득세를 330만원 내야 한다면, 미리 준비해두지 않으면 갑작스러운 지출로 어려움을 겪을 수 있습니다. 지금 바로 정확한 계산법을 알아보세요!

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2. 집 살 때 취득세 계산하는 방법

집값에 따라 세율이 달라져요

취득세는 집값에 따라 세율이 다르게 적용됩니다. 비싼 집일수록 더 많은 세금을 내야 한다는 뜻입니다.

기본 세율:

• 6억원 이하: 1%
• 6억원 초과 9억원 이하: 계산식 적용
• 9억원 초과: 3%

6억원~9억원 구간의 특별 계산법: 이 구간은 조금 복잡한데, 다음 공식을 사용합니다: 세율(%) = (집값(억원) × 2/3 - 3) × 1/100

예를 들어 7억원 집이라면: (7 × 2/3 - 3) × 1/100 = 1.33%

지방교육세도 추가로 내야 해요

취득세만 내면 끝이 아닙니다. 지방교육세도 추가로 내야 합니다. 지방교육세는 취득세의 10%에 해당하는 금액입니다.

총 세금 계산:

• 취득세 + 지방교육세 = 총 내야 할 세금
• 6억원 이하 집: 1% + 0.1% = 1.1%
• 9억원 초과 집: 3% + 0.3% = 3.3%

다주택자는 더 많이 내야 해요

이미 집을 가지고 있는 상태에서 또 다른 집을 사면 세금이 훨씬 많아집니다. 특히 서울 등 조정지역에서는 더욱 높은 세율이 적용됩니다.

다주택자 중과세율:

• 조정지역 2주택: 8%
• 조정지역 3주택 이상: 12%

3. 취득세 절약할 수 있는 감면 혜택

생애최초 주택구입자 혜택

처음으로 집을 사는 분들에게는 특별한 혜택이 있습니다. 나이나 결혼 여부에 상관없이 누구나 받을 수 있는 혜택입니다.

혜택 내용:

• 취득세 최대 200만원 감면
• 지방교육세 포함하면 총 220만원 감면
• 12억원 이하 주택까지 적용 가능

신청 조건:

• 본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없어야 함
• 연소득 7천만원 이하 (부부 합산)
• 취득일부터 3년간 다른 주택 취득 금지

신혼부부 특별 혜택

결혼한 지 5년 이내의 신혼부부에게는 더 좋은 혜택이 있습니다.

혜택 내용:

• 취득세 50% 감면
• 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하 주택
• 전용면적 60㎡ 이하 주택

신청 조건:

• 혼인신고일로부터 5년 이내
• 부부 합산 연소득 7천만원 이하
• 생애최초 주택구입

감면 혜택 계산 예시

생애최초 주택구입자 (5억원 집):

• 원래 취득세: 550만원
• 감면 후: 330만원 (220만원 절약)

신혼부부 (4억원 집):

• 원래 취득세: 440만원
• 감면 후: 220만원 (50% 할인)

4. 주택 가격별 취득세 계산표

주택 가격	기본 세율	지방교육세	총 세금	계산 예시
3억원	1%	0.10%	330만원	3억 × 1.1% = 330만원
5억원	1%	0.10%	550만원	5억 × 1.1% = 550만원
7억원	1.33%	0.13%	1,020만원	7억 × 1.46% = 1,020만원
10억원	3%	0.30%	3,300만원	10억 × 3.3% = 3,300만원
15억원	3%	0.30%	4,950만원	15억 × 3.3% = 4,950만원

 

5. 집 팔 때 양도소득세 계산하는 방법

집을 팔아서 번 돈에 내는 세금

집을 팔아서 돈을 벌었다면 양도소득세를 내야 합니다. 이 세금이 부동산 매매에서 가장 큰 부담이 될 수 있어요.

양도소득세 계산 순서:

1. 양도차익 계산: 팔은 가격 - 산 가격 - 필요경비
2. 장기보유특별공제 적용 (3년 이상 보유시)
3. 기본공제 250만원 차감
4. 세율 적용하여 세금 계산

세율 적용 기준:

• 과세표준 1,400만원 이하: 6%
• 1,400만원 초과 5,000만원 이하: 15%
• 5,000만원 초과 8,800만원 이하: 24%
• 8,800만원 초과 1억5,000만원 이하: 35%
• 1억5,000만원 초과 3억원 이하: 38%
• 3억원 초과 5억원 이하: 40%
• 5억원 초과 10억원 이하: 42%
• 10억원 초과: 45%

보유기간과 주택 수에 따라 세율이 달라져요

단기보유 가산세:

• 1년 미만 보유: 70%
• 1년 이상 2년 미만 보유: 60%

다주택자 중과세:

• 2주택 (조정지역): 기본세율 + 10%p
• 3주택 이상 (조정지역): 기본세율 + 20%p

1세대 1주택 비과세 혜택

다음 조건을 모두 만족하면 양도소득세를 안 내도 됩니다:

• 가족 전체가 집을 1채만 가지고 있어야 함
• 그 집에서 2년 이상 살았어야 함
• 집값이 12억원 이하여야 함

6.  집 매매시 내야 하는 세금 비교표

세금 구분	언제 내나요	얼마나 내나요	계산 예시
집 살 때 (취득세)	집 산 후 60일 안에	집값의 1~3%	5억 집 = 550만원
집 팔 때 (양도소득세)	집 판 다음해 5월	번 돈의 6~70%	1억 벌었으면 600만원~7000만원

7. 세금 신고하고 납부하는 방법

취득세 신고 방법

신고 기한: 집을 산 날부터 60일 안에 

신고 장소: 집이 있는 곳의 시청, 구청 또는 인터넷 위택스

준비 서류:

• 매매계약서 사본
• 등기부등본
• 주민등록등본
• 신분증

> 위택스 바로가기

wetax

 

양도소득세 신고 방법

> 홈택스 바로가기

국세청 홈택스

신고 기한: 집을 판 다음해 5월 1일~31일 

신고 장소: 주소지 관할 세무서 또는 홈택스

준비 서류:

• 매매계약서 (취득시, 양도시)
• 등기부등본
• 필요경비 증빙서류
• 거주사실 확인서류

FAQ (자주묻는질문)

Q1. 취득세는 언제까지 내야 하나요?

집을 산 날부터 60일 안에 신고하고 내야 합니다. 예를 들어 1월 1일에 집을 샀다면 3월 1일까지 내야 해요. 만약 60일을 넘기면 무신고 가산세 20%가 추가로 붙고, 납부를 더 늦게 하면 연 9.125%의 납부지연 가산세까지 붙습니다. 가산세는 생각보다 부담이 크니까 꼭 기한을 지켜서 신고하고 납부하는 것이 좋습니다. 주말이나 공휴일에는 신고를 할 수 없으니 평일에 미리 처리하시는 것을 추천합니다.

Q2. 생애최초 주택구입자 혜택은 누구나 받을 수 있나요?

생애최초 주택구입자 혜택은 본인과 배우자 모두 주택을 가진 적이 없어야 받을 수 있습니다. 나이나 결혼 여부는 상관없어요. 하지만 연소득이 7천만원 이하여야 하고, 12억원 이하 주택만 해당됩니다. 또한 집을 산 후 3년간 다른 주택을 사면 안 되고, 만약 다른 집을 사면 감면받은 세금을 다시 내야 합니다. 오피스텔은 법적으로 주택이 아니기 때문에 오피스텔을 가지고 있어도 생애최초 혜택을 받을 수 있어요.

Q3. 신혼부부 취득세 감면은 어떻게 받나요?

신혼부부 취득세 감면은 결혼한 지 5년 이내의 부부가 처음으로 집을 살 때 받을 수 있습니다. 취득세의 50%를 할인받을 수 있는데, 수도권 4억원, 비수도권 3억원 이하 주택이어야 하고 전용면적 60㎡ 이하여야 합니다. 부부 합산 연소득이 7천만원 이하여야 하고, 혼인신고일로부터 5년 이내에 신청해야 해요. 신청할 때는 혼인관계증명서와 소득증명서류를 함께 제출해야 합니다. 생애최초 혜택과 중복으로 받을 수는 없으니 둘 중 더 유리한 것을 선택하면 됩니다.

Q4. 다주택자가 되면 취득세가 얼마나 올라가나요?

다주택자가 되면 취득세가 크게 올라갑니다. 일반 지역에서는 1주택에서 2주택이 되면 기본 세율이 적용되지만, 서울 등 조정지역에서는 8%의 중과세율이 적용돼요. 3주택 이상이 되면 12%까지 올라갑니다. 예를 들어 조정지역에서 10억원 집을 2주택으로 사면 8천만원의 취득세를 내야 해요. 이는 1주택자가 내는 3,300만원의 2배 이상입니다. 따라서 다주택 투자를 할 때는 취득세 부담을 꼭 고려해야 합니다.

Q5. 취득세 계산이 복잡한데 쉬운 방법이 있나요?

취득세 계산이 복잡해 보이지만 위택스 홈페이지에서 제공하는 '취득세 계산기'를 사용하면 쉽게 계산할 수 있어요. 집값과 거주지, 주택 수 등을 입력하면 자동으로 계산해줍니다. 또한 감면 혜택까지 고려해서 실제 내야 할 세금을 알려주니까 매우 편리해요. 부동산 중개업소에서도 대신 계산해주니까 집을 사기 전에 미리 문의해보시는 것도 좋은 방법입니다. 세무사나 회계사에게 상담받는 것도 정확한 계산을 위해서는 도움이 됩니다.

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