서울시가 강남 3구와 용산구 전 지역을 토지거래허가구역으로 지정하며 규제를 강화했습니다.
지난달 일부 지역 해제 후 집값 급등으로 35일 만에 다시 규제를 도입, 약 40만 채 아파트가 영향을 받습니다.
갭투자는 차단되지만, 잦은 정책 변경으로 인한 시장 혼란과 부작용 우려가 제기되고 있습니다.
1. 토지거래허가구역 확대 배경
📌 지난달 해제 후 집값 급등 → 규제 재도입
- 서울시는 2월 12일 ‘잠삼대청’(잠실·삼성·대치·청담) 지역의 토지거래허가구역 해제 발표
- 해제 이후 강남권 집값 급등, 일부 아파트 단지 호가 상승 사례 속출
- 35일 만에 규제 철회 및 토지거래허가구역 확대 결정
📌 부동산 시장 불안 해소 목적
- 강남 3구 집값 상승세가 서울 전역으로 확산되는 과열 양상
- 시장 안정화를 위해 강력한 규제 필요성 대두
- 국토교통부·기획재정부 등 관계부처와 함께 주택시장 안정화 방안 발표
2. 토지거래허가구역이란?
토지거래허가구역은 일정 규모 이상의 주택·상업용 부동산을 거래할 때 관할 지자체장의 허가를 받아야 하는 제도입니다.
이 제도는 투기 목적의 거래를 방지하고, 실거주자 중심의 주택 시장을 조성하는 것을 목표로 합니다.
📌 토지거래허가구역 내 주요 규제 내용
- 주거지역 6㎡, 상업지역 15㎡ 초과 부동산 거래 시 허가 필수
- 매수 후 2년간 실거주 의무 부과 (갭투자 차단 효과)
- 허가 없이 계약 체결 시 2년 이하 징역 또는 토지가격 30% 상당 벌금 부과
📌 토지거래허가구역 확대 범위
- 기존 52.79km² → 163.96km² (약 3배 증가)
- 서울시 전체 면적의 27% 차지
- 강남 3구 및 용산구 2200개 아파트 단지(40만 채) 포함
3. 갭투자 차단 효과 기대
📌 갭투자란?
- 세입자의 전세보증금을 이용해 적은 돈으로 집을 사는 투자 방식
- 집값 상승의 주요 원인으로 지목됨
📌 토지거래허가제 시행으로 갭투자 차단
- 매매 시 허가 필수 → 투기 목적 매수 불가능
- 실거주 의무 부과 → 실수요 중심 시장 형성
- 갭투자 수요 감소 → 단기적인 가격 안정 효과 기대
💡 하지만, 투기 수요가 규제 지역 외곽으로 이동하는 ‘풍선효과’ 가능성도 제기됨
4. 규제 강화에 따른 부작용과 논란
📌 규제 반복으로 인한 시장 불확실성 증가
- 서울시는 지난달 허가구역 해제 → 35일 만에 재지정
- 정책 신뢰도 하락, 투자자 및 실수요자 모두 혼란
- 한국개발연구원(KDI) 송인호 소장: “정책 변경이 잦으면 시장의 신뢰를 잃을 수 있다”
📌 부동산 시장 왜곡 가능성
- 단기적으로 거래량 감소 → 시장 위축
- 규제 외곽 지역 집값 상승 (풍선효과)
- 규제 해제 시 집값 급등 가능성
5. 강남 3구 및 용산구 부동산 시장 전망
📌 규제 시행 시점과 주요 변수
- 3월 24일부터 9월 30일까지 6개월간 적용
- 24일 이후 매매 계약부터 규제 적용 → ‘막차 수요’ 발생 가능성
- 정부, 시장 과열 지속 시 허가구역 연장 및 추가 지정(마포·성동구 등 검토 중)
6. 정책 일관성 문제 – 오락가락 행보 비판
📌 정책 신뢰도 문제
- 규제 해제 후 불과 35일 만에 다시 강화
- 단기적 시장 변동성 확대 및 정책 혼선 초래
📌 신뢰 회복을 위한 개선 방향
- 장기적인 부동산 규제 로드맵 필요
- 투기 차단뿐만 아니라 공급 확대 대책 병행해야 함
7. 결론 – 토지거래허가구역 확대, 시장 안정 효과 있을까?
서울시의 토지거래허가구역 확대는 강력한 투기 차단 조치지만, 정책 신뢰도 문제와 부작용 우려도 존재합니다.
- 갭투자 차단으로 단기적인 집값 안정 가능
- 하지만, 풍선효과 및 시장 위축 가능성 있음
- 정책 일관성 확보 및 실수요자 보호 대책 필요
💡 부동산 시장이 이번 조치로 얼마나 안정될지 지켜봐야 할 시점입니다.